Danska bobubblan - Köpenhamn vs. övriga landet

Tidigare har visat att de svenska bopriserna (enbart småhus) har ökat mer än vad priserna gjort i OECD och Euro-länderna. En genomgång av samtliga bostadskrascher (enbart småhus) efter 2000, visar att priserna ofta går ned med ungefär en femtedel. Som mest halverades priserna. Men frågan är också hur nedgången fördelar sig geografiskt.

Kommer priserna minska mest i Stockholm? Eller kommer priserna minska ungefär lika mycket i hela landet?

För att svara på frågorna har jag gått igenom ett datamaterial över ägarlägenheter. Danmark skiljer sig från Sverige, de har ägarlägenheter, inte bostadsrätter. Ägarlägenheter skiljer sig från bostadsrätter på så sätt att fastigheten inte ägs av bostadsrättsföreningen. Förvisso finns det också i Sverige ägarlägenheter, men de står bara för en mikroskopisk del av bostadsbeståndet. Fördelen med att studera danska bopriser är att den danska välfärdsstaten liknar den svenska. Danmark har också en egen valuta och en egen penningpolitik.

Figur 1: Bopriser för ägandelägenheter i Danmark i danska kronor per kvadratmeter. 1992q1-2015q2.

Fyra olika områden redovisas i figur 1: Hela Danmark (röd linje), huvudstadsregionen - ön Köpenhamn ligger på (blå linje), Köpenhamn (mörkgrön linje) och Köpenhamn city (ljusgrön linje).

Som syns i figuren har bopriserna ökat sedan 90-talet, fram till 2006 års topp (kvartal 2), för att sedan gå ned under 11 kvartal. Bopriserna ökade speciellt mycket innan bopristoppen. I Danmark som helhet så ökade bopriserna med två procent per månad fram till 2004q4 (se figur 2). Därefter ökade bopriserna med 7 procent per månad, sex kvartal i rad innan bopristoppen. Efter toppen 2006q2 följde 3 år (12 kvartal) av minskade priser, vartefter en uppgång följde.

Figur 2: Procentuell förändring av bopriser för ägandelägenheter i Danmark. Danska kronor per kvadratmeter.1992q2-2015q2.

Låt oss återgå till den geografiska jämförelsen i figur 1. Kollar man på hela tidsserien kan man se att priserna på "Köpenhamnsön", Köpenhamnsområdet och Köpenhamn ökade mer landet som helhet. Samma sak gäller  perioden innan pristoppen - priserna i  Köpenhamn och "Köpenhamnsön" ökade mer än Danmark som helhet. Speciellt Köpenhamn hade en stor ökning innan toppnoteringen.

Figur 3:Bopriser för ägandelägenheter i Danmark i danska kronor per kvadratmeter. Särredovisning för perioden efter pristoppen. Indexerade värden (2006q2=100). 2006q2-2015q2.

Som syns i figur 3 så minskade priserna som mest i Köpenhamn och på "Köpenhamnsön" - båda med 37 procent. I Danmark som helhet minskade priserna med 30 procent. Efter prisfallet har Köpenhamn ökat mer än "Köpenhamnsön" och mer än Danmark som helhet. Priserna i Köpenhamn är nu tillbaka på samma nivå som vid toppåret 2006.

Hur ska man då tolka dessa siffror? Jo, Köpenhamns bopriser varierar i hög grad. Priserna i Danmark som helhet är mer orörliga. När priserna ökar så ökar de mycket i Köpenhamn. När priserna sjunker så sjunker Köpenhamnspriserna mycket.

En lite förenklad översättning till svenska förhållanden:

• När väl bobubblan spricker, så kommer nedgången vara stor i Stockholm. Större än i övriga landet
• Efter bottennoteringen kommer uppgången vara störst i Stockholm. Priserna i övriga landet kommer inte öka lika mycket.

--------------------------------------------------------------------------------------

Källa: Realkreditrådet(Danmark) . Property prices in housing market by area, property category and prices of completed transactions.Transaction price realized. Owner occupied flat. Unit : DKK per square metre. Samt egna beräkningar.