Vad som styr då bopriserna? Man skulle kunna gruppera faktorerna i två grupper. Den ena är villkoren kring bostadssrätterna (amorteringskultur, amorteringskrav, låneränta, ränteavdrag osv) samt utbud- och efterfrågefaktorer (hur många bostäder det finns, vart bostäderna finns, vilka bostäder som finns, hushållens disponibla inkomst och befolkningens storlek och sammansättning) samt andra faktorer (allmänna prishöjningar osv).
Frågan är här om bostadsbristen ökat och om det har någon bäring på bopriserna.
Figuren visar antalet nybyggda lägenheter och befolkningsökningen i Stockholms stad. I genomsnitt går det 2,1 personer per lägenhet (Siffrorna är för hela riket, både hyresrätt och bostadsrätt). Antalet lägenheter har räknats upp med 2,1 personer per person för att få en koppling till befolkningstillväxten. Röda linjen i figuren visar befolkningsökningen och blå linjen antalet nybyggda lägenhet. Streckad blå linje visar de uppräknade antalet nybyggda lägenheterna.
Figur: Befolkningsökning och antalet nybyggda lägenheter. Stockholms stad. Källa: Stockholms stads statistik (länk 1 , länk 2).
På 80-talet var befolkningsökningen lägre än ökningen av nybyggda bostäder. Efter 1992 har befolkningen ökat mer än nybyggda bostäder (med undantag för några år i början av 00-talet då lägenheterna ökade mer än befolkningen). Bostadsbristen har alltså blivit större sedan början på 90-talet.
Hur är detta kopplat till bostadspriserna? I början på 90-talet kraschade bostadsmarknaden - priserna minskade för att sedan börja öka igen under 1996. Det finns ett resonemang om att bopriserna på lång sikt pendlar kring inflationen (allmänna prisökningar) alternativt pendlar kring den disponibla inkomsten. Dessa faktorer påverkar antagligen bopriserna ganska mycket, men resonemanget att priserna kommer korrigeras ned mot inflationen eller ned mot ökningen av disponibel inkomst är inte självklar. Antagligen kan en del av prisökningen förklaras med att att efterfrågan på bostäder inte möts av ett tillräckligt stort utbud av bostäder. Ökningen av bopriserna är alltså i någon mån rationell utifrån "bostadsbristen". Frågan är dock hur mycket bostadsbristen kommer hålla tillbaka storleken på boprisfallet? Svaret på frågan är svår att svara på då fastighetskraschen på 90-talet inte föregicks av ökande bostadsbrist utan av minskande bostadsbrist.
