september 27, 2015

Bopriserna sjunker mest i centrum - eller mest i förorten?

De svenska bopriserna är höga och har ökat mer än i andra länder (se här och här). Historiskt sett är priserna på en hög nivå. Risken för minskade bopriser är överhängande. Men frågan är vart priserna går ned? Jag har tidigare visat att danska priserna minskade mellan 2006 och 2009, och att Köpenhamnspriserna minskade mer än övriga landet.

Men frågan är hur priserna kan tänka sig sjunka mest i dyra områden eller mest i billiga områden? 

Jag har återigen studerat ägendelägenheter och avgränsat studien till centrala Köpenhamn och postnummerområden max två mil utanför. 



Not: Femton områden är inte med i tabellen då data saknas. Vissa områden har statistik för vissa år, men bortfall för enskilda år. Bortfall enskilda år betecknas med N/A.

Tabellen är rangordnad från dyrast till billigast område. Stora nedgångar är markerade med mörkröd färg (minskning med 40 % eller mer), medelstora minskningar markerad med ljusröd färg (mellan 30 och 39 % minskning) och små minskningar markerade med beige färg (minskning med 29 % som mest). Resultatet är en generell nedgång med mellan 24 och 48 procent. Färgkodningen i tabellen antyder att rika områden inte minskar lika mycket som medeldyra och billigare områden. Figuren nedan visar samma sak men i stapeldiagramform (rangordnat med dyrast område till vänster och billigast område till höger):

















Figuren visar att de dyraste områden minskade i mindre omfattning än övriga områden. I några billiga områden (Albertslund och Ballerup) minskade priserna relativt lite. 

Priserna på boprisernas botten (2009q1) relateras i tabellen till den mest aktuella statistiken (2015q2). Mörkgrön färg indikerar stor ökning (ökning med 50 % eller mer), ljusgrön färg indikerar medelhög ökning (mellan 30 och 49 % ökning) och beige färg indikerar svag ökning (ökning med 29 % som mest). Resultatet är att man kan se att dyra områden ökat mest, följt av de medeldyra områden. 

Hur har då priserna förändrats fram till idag? I tabellen ovan kan man se att några få områden ökat, medan majoriteten av priserna minskat, vilket också visas i stapeldiagramet nedan (rangordnat med dyrast område till vänster och billigast område till höger):












Priserna har alltså ökat för flera av de dyra områdena. Medeldyra och billigare områdena har minskat med mellan 10 och 30 procent.

För att summera:

- Bopriserna minskade ungefär lika mycket beroende på om det var en ett dyrt, medeldyrt eller billigt område. Eventuellt var minskningen mindre för de dyra områdena.

- Efter boprisbotten ökade priserna mest i dyra områden, följt av medeldyra områden

- Jämför man toppen 2006 med 2015 kan man att bopriserna ökat för några av de dyra områdena. I medeldyra och billigare områden minskade priserna.
Priserna i dyra områden har alltså varit relativt beständiga på sikt (till skillnad från priserna i medeldyra och billigare områden).

--------------------------------------------------------------------------------------
Källa: Realkreditrådet. Owner-occupied flats och transaction price realized. Samt egna beräkningar.

september 22, 2015

Danska bobubblan - Köpenhamn vs. övriga landet

Tidigare har visat att de svenska bopriserna (enbart småhus) har ökat mer än vad priserna gjort i OECD och Euro-länderna. En genomgång av samtliga bostadskrascher (enbart småhus) efter 2000, visar att priserna ofta går ned med ungefär en femtedel. Som mest halverades priserna. Men frågan är också hur nedgången fördelar sig geografiskt.

Kommer priserna minska mest i Stockholm? Eller kommer priserna minska ungefär lika mycket i hela landet?

För att svara på frågorna har jag gått igenom ett datamaterial över ägarlägenheter. Danmark skiljer sig från Sverige, de har ägarlägenheter, inte bostadsrätter. Ägarlägenheter skiljer sig från bostadsrätter på så sätt att fastigheten inte ägs av bostadsrättsföreningen. Förvisso finns det också i Sverige ägarlägenheter, men de står bara för en mikroskopisk del av bostadsbeståndet. Fördelen med att studera danska bopriser är att den danska välfärdsstaten liknar den svenska. Danmark har också en egen valuta och en egen penningpolitik.

Figur 1: Bopriser för ägandelägenheter i Danmark i danska kronor per kvadratmeter. 1992q1-2015q2.


Fyra olika områden redovisas i figur 1: Hela Danmark (röd linje), huvudstadsregionen - ön Köpenhamn ligger på (blå linje), Köpenhamn (mörkgrön linje) och Köpenhamn city (ljusgrön linje).

Som syns i figuren har bopriserna ökat sedan 90-talet, fram till 2006 års topp (kvartal 2), för att sedan gå ned under 11 kvartal. Bopriserna ökade speciellt mycket innan bopristoppen. I Danmark som helhet så ökade bopriserna med två procent per månad fram till 2004q4 (se figur 2). Därefter ökade bopriserna med 7 procent per månad, sex kvartal i rad innan bopristoppen. Efter toppen 2006q2 följde 3 år (12 kvartal) av minskade priser, vartefter en uppgång följde.

Figur 2: Procentuell förändring av bopriser för ägandelägenheter i Danmark. Danska kronor per kvadratmeter.1992q2-2015q2.


















Låt oss återgå till den geografiska jämförelsen i figur 1. Kollar man på hela tidsserien kan man se att priserna på "Köpenhamnsön", Köpenhamnsområdet och Köpenhamn ökade mer landet som helhet. Samma sak gäller  perioden innan pristoppen - priserna i  Köpenhamn och "Köpenhamnsön" ökade mer än Danmark som helhet. Speciellt Köpenhamn hade en stor ökning innan toppnoteringen.

Figur 3:Bopriser för ägandelägenheter i Danmark i danska kronor per kvadratmeter. Särredovisning för perioden efter pristoppen. Indexerade värden (2006q2=100). 2006q2-2015q2.

















Som syns i figur 3 så minskade priserna som mest i Köpenhamn och på "Köpenhamnsön" - båda med 37 procent. I Danmark som helhet minskade priserna med 30 procent. Efter prisfallet har Köpenhamn ökat mer än "Köpenhamnsön" och mer än Danmark som helhet. Priserna i Köpenhamn är nu tillbaka på samma nivå som vid toppåret 2006.

Hur ska man då tolka dessa siffror? Jo, Köpenhamns bopriser varierar i hög grad. Priserna i Danmark som helhet är mer orörliga. När priserna ökar så ökar de mycket i Köpenhamn. När priserna sjunker så sjunker Köpenhamnspriserna mycket.

En lite förenklad översättning till svenska förhållanden:

  • När väl bobubblan spricker, så kommer nedgången vara stor i Stockholm. Större än i övriga landet
  • Efter bottennoteringen kommer uppgången vara störst i Stockholm. Priserna i övriga landet kommer inte öka lika mycket.


--------------------------------------------------------------------------------------
Källa: Realkreditrådet(Danmark) . Property prices in housing market by area, property category and prices of completed transactions.Transaction price realized. Owner occupied flat. Unit : DKK per square metre. Samt egna beräkningar.

september 20, 2015

14 bobubblor - så mycket minskade priserna

Vid förra finanskraschen (2007/2008) såg man minskade bopriser. Mest omtalad är USA:s bopriskrasch med dess följdverkningar på världsekonomin. Börsen föll, BNP minskade kraftigt och många förlorade sina jobb. Löner och köpkraft sänktes (direkt eller indirekt).


De ökande bopriserna oroar många. Konjunkturinstitutets generaldirektör Mats Dillén hävdar att bopriserna kan gå ned med 20 procent.  Andra antyder att boprisfallet kan bli betydligt större än så, kanske till och med en halvering av priserna (se t.ex. här). 

I Sverige har bopriserna ökat kraftigt. I Sverige ökade priserna också mer än i OECD (och mer än i Euroländerna) som jag skriver om här. I Sverige brast inte bobubblan. Men i minst 14 länder minskade priserna (kanske 17 om man räknar med Ungern, Tjeckien och Slovenien). Frågan är hur mycket bostadspriserna minskade i de 14 länderna. Enbart boprisfallen efter år 2000 har tagits med. Det finns såklart boprisfall tidigare i historien, bland annat svenska fastighetskraschen på 90-talet, men låt oss fokusera på de senaste krascherna/minskningarna.

Tabell: Boprisfall i olika länder efter år 2000. Enbart småhus. Källa:OECD.
Land Toppår Nedgång 5 år efter topp Nedgång fram till 2014q1
USA 2007q1 -19% -9%
Irland 2007q2 -50% -47%
Danmark 2007q1 -19% -16%
Estland 2007q2 -32% -20%
Nya Zeeland 2007q3 +1% +13%
Frankrike 2008q1 0% -1%
Storbritannien 2008q1 -3% +2%
Italien 2008q1 -11% -14%
Spanien 2008q1 -29% -31%
Island 2008q1 -1% +8%
Slovakien 2008q2 -21% -22%
Grekland 2008q3 -33% -34%
Nederländerna 2008q3 -20% -20%
Portugal 2010q3 N/A -7%
Genomsnitt -18% -14%








Som man kan se skedde de flesta krascherna kring 2007-2008. Portugal är ett undantag då man kanske se en mindre nedgång år 2010. I genomsnitt har priserna minskat med 18 procent jämför pristopparna. Om man istället mäter mellan toppen och 5 år efter toppen är nedgången 14 procent. De som drabbats värst av finanskrisen var Grekland, Irland, Estland och Spanien hade störst boprisfall. Portugal, Island. Litauen och Lettland drabbades också hårt av finanskrisen, men bopriserna minskade inte i samband med krisen. Danmark, som har en liknande välfärdsstat som Sverige, fick ett boprisfall med 16 eller 19 procent (beroende på hur man räknar). 

Vad kan man då tro om storleken på den svenska kommande bopriskraschen? Danmark liknar ju Sverige vad gäller typ av välfärdsstat (och har inte euron som valuta). Så de svenska priserna kanske minskar i ungefär lika stor utsträckning som Danmark. En invändning mot detta är att Sveriges situation inte liknar länderna i tabellen. Sverige har en av de största totala skuldkvoten i världen och har hög privat skuldsättning. Men om Sveriges situation liknar länderna som haft bopriskrasch, kan man kanske förvänta sig en (genomsnittlig) minskning om 15-20 procent. Men sannolikheten för ett större prisfall (mer än 20 procent) är nog större än sannolikheten att priserna står stilla eller bara minskar lite grann (0-20 procent).

september 13, 2015

Boprisökningarna i Sverige, Euro-området och OECD

Under en längre tid har de bostadspriserna diskuterats i media och av internationella organ, Riksbanken och andra myndigheter. Det finns viss risk att bopriserna faller i framtiden, även om det inte inträffar i höst. Därför kan det vara intressant och se hur bopriserna har varierat och hur den svenska utvecklingen ser ut i ett globalt perspektiv.

Låt oss först utgå från boprisutvecklingen (enbart småhus, ej bostadsrätter) i nominella priser (ej justerade för inflation). I figuren nedan visas utvecklingen för Sverige, Euro-länderna och OECD.  


Figuren visar att priserna ökat mer i Sverige än i Euro-området och i OECD-länderna om man kollar på den senaste 20-årsperioden. I Sverige handlar det om en tredubbling av priserna jämfört 1996 eller ökning med 2,5 sedan bopristoppen i början av 90-talet.

Att mäta i nominella priser kanske inte är det mest lämpliga då de flesta priser ökar med tiden. Därför kan det vara lämpligt att justera för allmänna prisökningar. OECD justerar för prisökningar genom justera priserna med hjälp av BNP- privat konsumtion-deflatorn.


I figuren kan man se att bopriserna i Sverige mer än fördubblats mellan 1996 och 2008. Efter finanskrisåret 2008 har priserna också ökat, men i mindre utsträckning. Att de reala priserna i Sverige inte ökade innan 1996 beror sannolikt på hög inflation innan 90-talskrisen (samt en fastighetsbubbla). I OECD och Euro-området ökade också priserna, men under en längre tidsperiod. Till skillnad från Sverige har bopriserna i OECD/Euro-länderna minskat sedan 2008.

För att sammanfatta:

- De svenska bopriserna har ökat sedan 1996 (Både om man räknar i nominella priser och om man räknar i reala priser).
- Bopriserna i Sverige har ökat mer än i OECD och Euro-området (om man kollar på utvecklingen sedan 2006)

Om det är en bubbla, och i så fall hur stort boprisfallet kan tänkas bli, hur boprisfallet fördelar sig geografiskt är en annan fråga som är värt att studera, kanske i ett ytterligare blogginlägg.