Bopriserna sjunker mest i centrum - eller mest i förorten? - del 2

Sen tidigare har jag kollat på bopriserna i Köpenhamn och framför allt hur boprisfallet fördelade sig på olika postnummerområden.  Bopriserna minskade ungefär lika mycket oberoende om området var dyrt, medeldyrt eller billigt innan det generella prisfallet. Detta gäller alltså från pristopp till prisbotten. Efter boprisbotten ökade priserna mest i dyra områden, följt av medeldyra områden. Jämför man toppen (2006) med det senaste året (2015) kan man se att bopriserna ökat för några av de dyra områdena. I medeldyra och billigare områden minskade priserna. Priserna i dyra områden har alltså varit relativt beständiga på sikt - till skillnad från medeldyra och billigare områden.

Nu har jag uppdaterat analysen med att istället kolla på avståndet till centrum, i detta fall definierat som Köpenhamns järnvägsstation (Københavns Hovedbanegård). Avståendet mäts på två sätt:
1) Geografiskt avstånd till centrum, det vill säga gångavståndet i kilometer.
2) Tiden det tar att åka med kollektivtrafiken till järnvägsstationen.

Bopriserna från topp till botten (2006q3-2009q1)

Figurerna nedan visar hur prisförändringarna hänger ihop med avståndet till centrum. På vertikala axeln (Y-axeln) är prisförändringen i procent mätt från pristoppen (2006q3) till prisbotten (2009q1). De olika figurerna visar två olika sätt att mäta hur "avstånd till centrum". Diagrammet med blå punkter visar tiden det tar att ta sig till centrum om man använder kollektivtrafiken. Det andra diagrammet, det med röda punkter, visar avståndet till centrum mätt i promenadavstånd, det vill säga avståndet om man skulle gå till fots.

Diagrammen visar att priserna minskade i alla områden. I det första diagrammet kan man eventuellt se att prisnedgången var (marginellt) mindre i centrala lägen, vilket skiljer sig från det andra diagrammet, där prisnedgångarna ser ut att vara helt oberoende av avståndet till centrum. Sammantaget är att det nog så att det inte finns något samband mellan centralt läge och prisnedgång, eventuellt en mycket liten sådan effekt.

Bopriserna från botten till idag (2009q1-2015q2)

Diagrammen visar hur priserna förändrats mellan prisbotten och idag, det vill säga utvecklingen mellan 2009q1 och 2015q2. Efter priserna bottnat ökade sedan priserna i alla områden. Priserna ökade mest i centrala lägen, ganska mycket i medelcentrala områden och inte fullt så mycket i mer perifera lägen. 

Bopriserna från topp till idag  (2006q3-2015q2)

Hur har då priserna förändrats sedan toppen, det vill säga sedan 2006q3? Figurerna visar på hur priserna förändrats ett bra tag efter priserna toppat, bottnat och vänt upp igen. Båda figurerna visar att priserna ökat i centrala lägen och att de minskat i medelcentrala lägen och perifiera lägen. Områden 3-5 km från "centrum" verkar ha haft beständiga priser medan priserna fallit mer längre utanför centrum.

Summering och diskussion

Resultatet är att priserna på lång sikt håller sig uppe i centrala lägen definierat som 3-5 km utanför city. Utanför denna citykärna har priserna svårt att hålla sig uppe, speciellt de områden en bit utanför centrum. Priserna minskade ungefär lika mycket då toppen jämförs med botten, men när priserna väl vänder så är det centrala lägen som ökar mest. Det är alltså ökningarna efter botten om gör att de centrala delarna är prisbeständiga.

Är resultaten överförbara till Stockholm? Kanske, kanske inte. Köpenhamn är byggt lite annorlunda jämfört med Stockholm och har en utbyggd infrastruktur för cyklar, till exempel cykelmotorvägar. Stockholm har utbyggd tunnelbana och kollektivtrafik. I Danmark är bostäderna ägarlägenheter och inte bostadsrätter. Dessutom har de en mindre hyresmarknad. Danmark 2007 var också i ett annat makroekonomiskt läge än Sverige är idag. Bland annat hade Danmark en reporänta på ca 3 procent medan Sverige har en reporänta under nollstrecket och därmed inte fullt lika stora möjligheter att parera ett boprisfall. Men Köpenhamn kan nog fungera som ett möjligt exempel på prisförändringar kan fördela sig på olika områden även om det såklart finns osäkerhet.

Källor och noter:

Google Maps har använts för dessa mätningar och enbart postnummer-områden maximalt 25 km utanför centrum. 

Källa: Realkreditrådet. https://www.realkreditraadet.dk/en/statistics/house_price_statistics. Owner-occupied flats och transaction price realized. Samt egna beräkningar.

Bopriserna i Stockholm och avståndet till centrum

Olika stadsdelars och Stockholmskommuners bopriser kan tänkas påverkas av olika saker, bland annat om de ligger nära centrum eller om de ligger i periferin. Ett sätt att mäta detta är att kolla hur lång tid det tar att ta sig till T-centralen med buss, t-bana eller pendeltåg.Tidsavståndet har uppskattats med hjälp av SL:s reseplanerare (vardagar och dagtid). Därefter har tiden jämförts med priser för bostadsrätter.

Figur 1: Bopriser i kronor per kvadratmeter jämfört med restid i minuter. Samtliga stockholmskommuner och stadsdelar i Stockholms stad.

Bopriserna följer väl (tids)avståndet till centrala Stockholm (se figur 1). Ju kortare tidsavstånd till T-centralen, desto högre bopris. Dock skiljer sig väntetiden mellan kommuner/stadsdelar. I figur 2 visas den totala tiden (restiden plus väntetiden).

Figur 2: Bopriser i kronor per kvadratmeter jämfört med total restid i minuter. Samtliga Stockholmskommuner och stadsdelar i Stockholms stad.

Även när väntetiden inkluderas finns det ett starkt samband mellan bopris och restid. Några tolkningar av punkterna i diagrammet:

1. Skärgårdskommunerna Värmdö och Vaxholm har höga priser men lång restid, vilket kan ha att göra med att man kan tänka sig betala mer för sjö- och naturnära läge.
2. "Pendeltågskommunerna" Huddinge, Upplands Bro, Upplands Väsby, Södertälje, Järfälla och Sollentuna har låga priser. Restiden är kort jämfört med bopriserna. Detta kan bland annat ha att göra med att pendeltåget antagligen krånglar mer och är mer försenat än tunnelbanan, vilket gör att man föredrar närhet till tunnelbana jämfört med närhet till pendeltåg eller buss.
3. Innerstadsstadsdelarna Vasastan, Östermalm och Södermalm har högre priser än vad som kan förklaras med restiden till T-centralen. Dock handlar det väl om att dessa stadsdelar egentligen är centrum. Hade centrum definierats som Slussen, Odenplan, Kungsträdgården eller Fridhemsplan hade man fått andra resultat. Dessutom påverkas innerstadens bopriser av att mycket få lägenheter har byggts i innerstaden och att få kommer byggas - ett litet utbud av lägenheter driver upp priserna.

Bopriserna hänger alltså ihop med restiden till centrala delar. Ju närmare city desto högre priser. Dock ska resultatet inte övertolkas då restiderna är lite grovt uppskattade - men det övergripande sambandet bör vara robust även om enskilda stadsdelar/kommuner kan vara felskattade.

Källor: SL reseplanerare och Mäklarstatistik.