Bopriserna sjunker mest i centrum - eller mest i förorten? - del 2

Sen tidigare har jag kollat på bopriserna i Köpenhamn och framför allt hur boprisfallet fördelade sig på olika postnummerområden.  Bopriserna minskade ungefär lika mycket oberoende om området var dyrt, medeldyrt eller billigt innan det generella prisfallet. Detta gäller alltså från pristopp till prisbotten. Efter boprisbotten ökade priserna mest i dyra områden, följt av medeldyra områden. Jämför man toppen (2006) med det senaste året (2015) kan man se att bopriserna ökat för några av de dyra områdena. I medeldyra och billigare områden minskade priserna. Priserna i dyra områden har alltså varit relativt beständiga på sikt - till skillnad från medeldyra och billigare områden.

Nu har jag uppdaterat analysen med att istället kolla på avståndet till centrum, i detta fall definierat som Köpenhamns järnvägsstation (Københavns Hovedbanegård). Avståendet mäts på två sätt:
1) Geografiskt avstånd till centrum, det vill säga gångavståndet i kilometer.
2) Tiden det tar att åka med kollektivtrafiken till järnvägsstationen.

Bopriserna från topp till botten (2006q3-2009q1)

Figurerna nedan visar hur prisförändringarna hänger ihop med avståndet till centrum. På vertikala axeln (Y-axeln) är prisförändringen i procent mätt från pristoppen (2006q3) till prisbotten (2009q1). De olika figurerna visar två olika sätt att mäta hur "avstånd till centrum". Diagrammet med blå punkter visar tiden det tar att ta sig till centrum om man använder kollektivtrafiken. Det andra diagrammet, det med röda punkter, visar avståndet till centrum mätt i promenadavstånd, det vill säga avståndet om man skulle gå till fots.

Diagrammen visar att priserna minskade i alla områden. I det första diagrammet kan man eventuellt se att prisnedgången var (marginellt) mindre i centrala lägen, vilket skiljer sig från det andra diagrammet, där prisnedgångarna ser ut att vara helt oberoende av avståndet till centrum. Sammantaget är att det nog så att det inte finns något samband mellan centralt läge och prisnedgång, eventuellt en mycket liten sådan effekt.

Bopriserna från botten till idag (2009q1-2015q2)

Diagrammen visar hur priserna förändrats mellan prisbotten och idag, det vill säga utvecklingen mellan 2009q1 och 2015q2. Efter priserna bottnat ökade sedan priserna i alla områden. Priserna ökade mest i centrala lägen, ganska mycket i medelcentrala områden och inte fullt så mycket i mer perifera lägen. 

Bopriserna från topp till idag  (2006q3-2015q2)

Hur har då priserna förändrats sedan toppen, det vill säga sedan 2006q3? Figurerna visar på hur priserna förändrats ett bra tag efter priserna toppat, bottnat och vänt upp igen. Båda figurerna visar att priserna ökat i centrala lägen och att de minskat i medelcentrala lägen och perifiera lägen. Områden 3-5 km från "centrum" verkar ha haft beständiga priser medan priserna fallit mer längre utanför centrum.

Summering och diskussion

Resultatet är att priserna på lång sikt håller sig uppe i centrala lägen definierat som 3-5 km utanför city. Utanför denna citykärna har priserna svårt att hålla sig uppe, speciellt de områden en bit utanför centrum. Priserna minskade ungefär lika mycket då toppen jämförs med botten, men när priserna väl vänder så är det centrala lägen som ökar mest. Det är alltså ökningarna efter botten om gör att de centrala delarna är prisbeständiga.

Är resultaten överförbara till Stockholm? Kanske, kanske inte. Köpenhamn är byggt lite annorlunda jämfört med Stockholm och har en utbyggd infrastruktur för cyklar, till exempel cykelmotorvägar. Stockholm har utbyggd tunnelbana och kollektivtrafik. I Danmark är bostäderna ägarlägenheter och inte bostadsrätter. Dessutom har de en mindre hyresmarknad. Danmark 2007 var också i ett annat makroekonomiskt läge än Sverige är idag. Bland annat hade Danmark en reporänta på ca 3 procent medan Sverige har en reporänta under nollstrecket och därmed inte fullt lika stora möjligheter att parera ett boprisfall. Men Köpenhamn kan nog fungera som ett möjligt exempel på prisförändringar kan fördela sig på olika områden även om det såklart finns osäkerhet.

Källor och noter:

Google Maps har använts för dessa mätningar och enbart postnummer-områden maximalt 25 km utanför centrum. 

Källa: Realkreditrådet. https://www.realkreditraadet.dk/en/statistics/house_price_statistics. Owner-occupied flats och transaction price realized. Samt egna beräkningar.

Bopriserna i Stockholm och avståndet till centrum

Olika stadsdelars och Stockholmskommuners bopriser kan tänkas påverkas av olika saker, bland annat om de ligger nära centrum eller om de ligger i periferin. Ett sätt att mäta detta är att kolla hur lång tid det tar att ta sig till T-centralen med buss, t-bana eller pendeltåg.Tidsavståndet har uppskattats med hjälp av SL:s reseplanerare (vardagar och dagtid). Därefter har tiden jämförts med priser för bostadsrätter.

Figur 1: Bopriser i kronor per kvadratmeter jämfört med restid i minuter. Samtliga stockholmskommuner och stadsdelar i Stockholms stad.

Bopriserna följer väl (tids)avståndet till centrala Stockholm (se figur 1). Ju kortare tidsavstånd till T-centralen, desto högre bopris. Dock skiljer sig väntetiden mellan kommuner/stadsdelar. I figur 2 visas den totala tiden (restiden plus väntetiden).

Figur 2: Bopriser i kronor per kvadratmeter jämfört med total restid i minuter. Samtliga Stockholmskommuner och stadsdelar i Stockholms stad.

Även när väntetiden inkluderas finns det ett starkt samband mellan bopris och restid. Några tolkningar av punkterna i diagrammet:

1. Skärgårdskommunerna Värmdö och Vaxholm har höga priser men lång restid, vilket kan ha att göra med att man kan tänka sig betala mer för sjö- och naturnära läge.
2. "Pendeltågskommunerna" Huddinge, Upplands Bro, Upplands Väsby, Södertälje, Järfälla och Sollentuna har låga priser. Restiden är kort jämfört med bopriserna. Detta kan bland annat ha att göra med att pendeltåget antagligen krånglar mer och är mer försenat än tunnelbanan, vilket gör att man föredrar närhet till tunnelbana jämfört med närhet till pendeltåg eller buss.
3. Innerstadsstadsdelarna Vasastan, Östermalm och Södermalm har högre priser än vad som kan förklaras med restiden till T-centralen. Dock handlar det väl om att dessa stadsdelar egentligen är centrum. Hade centrum definierats som Slussen, Odenplan, Kungsträdgården eller Fridhemsplan hade man fått andra resultat. Dessutom påverkas innerstadens bopriser av att mycket få lägenheter har byggts i innerstaden och att få kommer byggas - ett litet utbud av lägenheter driver upp priserna.

Bopriserna hänger alltså ihop med restiden till centrala delar. Ju närmare city desto högre priser. Dock ska resultatet inte övertolkas då restiderna är lite grovt uppskattade - men det övergripande sambandet bör vara robust även om enskilda stadsdelar/kommuner kan vara felskattade.

Källor: SL reseplanerare och Mäklarstatistik.

Bostadsbristen och bostadsbubblan

I några tidigare inlägg har jag diskuterat bopriserna, speciellt utifrån historisk statistik (1,2,3,4). Många menar att den svenska bopriserna är övervärderade, några menar att priserna ska ned med så mycket som 50%.

Vad som styr då bopriserna? Man skulle kunna gruppera faktorerna i två grupper. Den ena är villkoren kring bostadssrätterna (amorteringskultur, amorteringskrav, låneränta, ränteavdrag  osv) samt utbud- och efterfrågefaktorer (hur många bostäder det finns, vart bostäderna finns, vilka bostäder som finns, hushållens disponibla inkomst och befolkningens storlek och sammansättning) samt andra faktorer (allmänna prishöjningar osv).

Frågan är här om bostadsbristen ökat och om det har någon bäring på bopriserna.

Figuren visar antalet nybyggda lägenheter och befolkningsökningen i Stockholms stad. I genomsnitt går det 2,1 personer per lägenhet  (Siffrorna är för hela riket, både hyresrätt och bostadsrätt). Antalet lägenheter har räknats upp med 2,1 personer per person för att få en koppling till befolkningstillväxten. Röda linjen i figuren visar befolkningsökningen och blå linjen antalet nybyggda lägenhet. Streckad blå linje visar de uppräknade antalet nybyggda lägenheterna.

Figur: Befolkningsökning och antalet nybyggda lägenheter. Stockholms stad. Källa: Stockholms stads statistik (länk 1 , länk 2). 

På 80-talet var befolkningsökningen lägre än ökningen av nybyggda bostäder. Efter 1992 har befolkningen ökat mer än nybyggda bostäder (med undantag för några år i början av 00-talet då lägenheterna ökade mer än befolkningen). Bostadsbristen har alltså blivit större sedan början på 90-talet.

Hur är detta kopplat till bostadspriserna? I början på 90-talet kraschade bostadsmarknaden - priserna minskade för att sedan börja öka igen under 1996. Det finns ett resonemang om att bopriserna på lång sikt pendlar kring inflationen (allmänna prisökningar) alternativt pendlar kring den disponibla inkomsten. Dessa faktorer påverkar antagligen bopriserna ganska mycket, men resonemanget att priserna kommer korrigeras ned mot inflationen eller ned mot ökningen av disponibel inkomst är inte självklar. Antagligen kan en del av prisökningen förklaras med att att efterfrågan på bostäder inte möts av ett tillräckligt stort utbud av bostäder. Ökningen av bopriserna är alltså i någon mån rationell utifrån "bostadsbristen". Frågan är dock hur mycket bostadsbristen kommer hålla tillbaka storleken på boprisfallet? Svaret på frågan är svår att svara på då fastighetskraschen på 90-talet inte föregicks av ökande bostadsbrist utan av minskande bostadsbrist.

Bopriserna sjunker mest i centrum - eller mest i förorten?

De svenska bopriserna är höga och har ökat mer än i andra länder (se här och här). Historiskt sett är priserna på en hög nivå. Risken för minskade bopriser är överhängande. Men frågan är vart priserna går ned? Jag har tidigare visat att danska priserna minskade mellan 2006 och 2009, och att Köpenhamnspriserna minskade mer än övriga landet.

Men frågan är hur priserna kan tänka sig sjunka mest i dyra områden eller mest i billiga områden? 

Jag har återigen studerat ägendelägenheter och avgränsat studien till centrala Köpenhamn och postnummerområden max två mil utanför. 

Not: Femton områden är inte med i tabellen då data saknas. Vissa områden har statistik för vissa år, men bortfall för enskilda år. Bortfall enskilda år betecknas med N/A.

Tabellen är rangordnad från dyrast till billigast område. Stora nedgångar är markerade med mörkröd färg (minskning med 40 % eller mer), medelstora minskningar markerad med ljusröd färg (mellan 30 och 39 % minskning) och små minskningar markerade med beige färg (minskning med 29 % som mest). Resultatet är en generell nedgång med mellan 24 och 48 procent. Färgkodningen i tabellen antyder att rika områden inte minskar lika mycket som medeldyra och billigare områden. Figuren nedan visar samma sak men i stapeldiagramform (rangordnat med dyrast område till vänster och billigast område till höger):

Figuren visar att de dyraste områden minskade i mindre omfattning än övriga områden. I några billiga områden (Albertslund och Ballerup) minskade priserna relativt lite. 

Priserna på boprisernas botten (2009q1) relateras i tabellen till den mest aktuella statistiken (2015q2). Mörkgrön färg indikerar stor ökning (ökning med 50 % eller mer), ljusgrön färg indikerar medelhög ökning (mellan 30 och 49 % ökning) och beige färg indikerar svag ökning (ökning med 29 % som mest). Resultatet är att man kan se att dyra områden ökat mest, följt av de medeldyra områden. 

Hur har då priserna förändrats fram till idag? I tabellen ovan kan man se att några få områden ökat, medan majoriteten av priserna minskat, vilket också visas i stapeldiagramet nedan (rangordnat med dyrast område till vänster och billigast område till höger):

Priserna har alltså ökat för flera av de dyra områdena. Medeldyra och billigare områdena har minskat med mellan 10 och 30 procent.

För att summera:

- Bopriserna minskade ungefär lika mycket beroende på om det var en ett dyrt, medeldyrt eller billigt område. Eventuellt var minskningen mindre för de dyra områdena.

- Efter boprisbotten ökade priserna mest i dyra områden, följt av medeldyra områden

- Jämför man toppen 2006 med 2015 kan man att bopriserna ökat för några av de dyra områdena. I medeldyra och billigare områden minskade priserna.

Priserna i dyra områden har alltså varit relativt beständiga på sikt (till skillnad från priserna i medeldyra och billigare områden).

--------------------------------------------------------------------------------------

Källa: Realkreditrådet. Owner-occupied flats och transaction price realized. Samt egna beräkningar.

Danska bobubblan - Köpenhamn vs. övriga landet

Tidigare har visat att de svenska bopriserna (enbart småhus) har ökat mer än vad priserna gjort i OECD och Euro-länderna. En genomgång av samtliga bostadskrascher (enbart småhus) efter 2000, visar att priserna ofta går ned med ungefär en femtedel. Som mest halverades priserna. Men frågan är också hur nedgången fördelar sig geografiskt.

Kommer priserna minska mest i Stockholm? Eller kommer priserna minska ungefär lika mycket i hela landet?

För att svara på frågorna har jag gått igenom ett datamaterial över ägarlägenheter. Danmark skiljer sig från Sverige, de har ägarlägenheter, inte bostadsrätter. Ägarlägenheter skiljer sig från bostadsrätter på så sätt att fastigheten inte ägs av bostadsrättsföreningen. Förvisso finns det också i Sverige ägarlägenheter, men de står bara för en mikroskopisk del av bostadsbeståndet. Fördelen med att studera danska bopriser är att den danska välfärdsstaten liknar den svenska. Danmark har också en egen valuta och en egen penningpolitik.

Figur 1: Bopriser för ägandelägenheter i Danmark i danska kronor per kvadratmeter. 1992q1-2015q2.

Fyra olika områden redovisas i figur 1: Hela Danmark (röd linje), huvudstadsregionen - ön Köpenhamn ligger på (blå linje), Köpenhamn (mörkgrön linje) och Köpenhamn city (ljusgrön linje).

Som syns i figuren har bopriserna ökat sedan 90-talet, fram till 2006 års topp (kvartal 2), för att sedan gå ned under 11 kvartal. Bopriserna ökade speciellt mycket innan bopristoppen. I Danmark som helhet så ökade bopriserna med två procent per månad fram till 2004q4 (se figur 2). Därefter ökade bopriserna med 7 procent per månad, sex kvartal i rad innan bopristoppen. Efter toppen 2006q2 följde 3 år (12 kvartal) av minskade priser, vartefter en uppgång följde.

Figur 2: Procentuell förändring av bopriser för ägandelägenheter i Danmark. Danska kronor per kvadratmeter.1992q2-2015q2.

Låt oss återgå till den geografiska jämförelsen i figur 1. Kollar man på hela tidsserien kan man se att priserna på "Köpenhamnsön", Köpenhamnsområdet och Köpenhamn ökade mer landet som helhet. Samma sak gäller  perioden innan pristoppen - priserna i  Köpenhamn och "Köpenhamnsön" ökade mer än Danmark som helhet. Speciellt Köpenhamn hade en stor ökning innan toppnoteringen.

Figur 3:Bopriser för ägandelägenheter i Danmark i danska kronor per kvadratmeter. Särredovisning för perioden efter pristoppen. Indexerade värden (2006q2=100). 2006q2-2015q2.

Som syns i figur 3 så minskade priserna som mest i Köpenhamn och på "Köpenhamnsön" - båda med 37 procent. I Danmark som helhet minskade priserna med 30 procent. Efter prisfallet har Köpenhamn ökat mer än "Köpenhamnsön" och mer än Danmark som helhet. Priserna i Köpenhamn är nu tillbaka på samma nivå som vid toppåret 2006.

Hur ska man då tolka dessa siffror? Jo, Köpenhamns bopriser varierar i hög grad. Priserna i Danmark som helhet är mer orörliga. När priserna ökar så ökar de mycket i Köpenhamn. När priserna sjunker så sjunker Köpenhamnspriserna mycket.

En lite förenklad översättning till svenska förhållanden:

• När väl bobubblan spricker, så kommer nedgången vara stor i Stockholm. Större än i övriga landet
• Efter bottennoteringen kommer uppgången vara störst i Stockholm. Priserna i övriga landet kommer inte öka lika mycket.

--------------------------------------------------------------------------------------

Källa: Realkreditrådet(Danmark) . Property prices in housing market by area, property category and prices of completed transactions.Transaction price realized. Owner occupied flat. Unit : DKK per square metre. Samt egna beräkningar.

14 bobubblor - så mycket minskade priserna

Vid förra finanskraschen (2007/2008) såg man minskade bopriser. Mest omtalad är USA:s bopriskrasch med dess följdverkningar på världsekonomin. Börsen föll, BNP minskade kraftigt och många förlorade sina jobb. Löner och köpkraft sänktes (direkt eller indirekt).

De ökande bopriserna oroar många. Konjunkturinstitutets generaldirektör Mats Dillén hävdar att bopriserna kan gå ned med 20 procent.  Andra antyder att boprisfallet kan bli betydligt större än så, kanske till och med en halvering av priserna (se t.ex. här). 

I Sverige har bopriserna ökat kraftigt. I Sverige ökade priserna också mer än i OECD (och mer än i Euroländerna) som jag skriver om här. I Sverige brast inte bobubblan. Men i minst 14 länder minskade priserna (kanske 17 om man räknar med Ungern, Tjeckien och Slovenien). Frågan är hur mycket bostadspriserna minskade i de 14 länderna. Enbart boprisfallen efter år 2000 har tagits med. Det finns såklart boprisfall tidigare i historien, bland annat svenska fastighetskraschen på 90-talet, men låt oss fokusera på de senaste krascherna/minskningarna.

Tabell: Boprisfall i olika länder efter år 2000. Enbart småhus. Källa:OECD.

Land	Toppår	Nedgång 5 år efter topp	Nedgång fram till 2014q1
USA	2007q1	-19%	-9%
Irland	2007q2	-50%	-47%
Danmark	2007q1	-19%	-16%
Estland	2007q2	-32%	-20%
Nya Zeeland	2007q3	+1%	+13%
Frankrike	2008q1	0%	-1%
Storbritannien	2008q1	-3%	+2%
Italien	2008q1	-11%	-14%
Spanien	2008q1	-29%	-31%
Island	2008q1	-1%	+8%
Slovakien	2008q2	-21%	-22%
Grekland	2008q3	-33%	-34%
Nederländerna	2008q3	-20%	-20%
Portugal	2010q3	N/A	-7%
Genomsnitt		-18%	-14%

Som man kan se skedde de flesta krascherna kring 2007-2008. Portugal är ett undantag då man kanske se en mindre nedgång år 2010. I genomsnitt har priserna minskat med 18 procent jämför pristopparna. Om man istället mäter mellan toppen och 5 år efter toppen är nedgången 14 procent. De som drabbats värst av finanskrisen var Grekland, Irland, Estland och Spanien hade störst boprisfall. Portugal, Island. Litauen och Lettland drabbades också hårt av finanskrisen, men bopriserna minskade inte i samband med krisen. Danmark, som har en liknande välfärdsstat som Sverige, fick ett boprisfall med 16 eller 19 procent (beroende på hur man räknar). 

Vad kan man då tro om storleken på den svenska kommande bopriskraschen? Danmark liknar ju Sverige vad gäller typ av välfärdsstat (och har inte euron som valuta). Så de svenska priserna kanske minskar i ungefär lika stor utsträckning som Danmark. En invändning mot detta är att Sveriges situation inte liknar länderna i tabellen. Sverige har en av de största totala skuldkvoten i världen och har hög privat skuldsättning. Men om Sveriges situation liknar länderna som haft bopriskrasch, kan man kanske förvänta sig en (genomsnittlig) minskning om 15-20 procent. Men sannolikheten för ett större prisfall (mer än 20 procent) är nog större än sannolikheten att priserna står stilla eller bara minskar lite grann (0-20 procent).

Boprisökningarna i Sverige, Euro-området och OECD

Under en längre tid har de bostadspriserna diskuterats i media och av internationella organ, Riksbanken och andra myndigheter. Det finns viss risk att bopriserna faller i framtiden, även om det inte inträffar i höst. Därför kan det vara intressant och se hur bopriserna har varierat och hur den svenska utvecklingen ser ut i ett globalt perspektiv.

Låt oss först utgå från boprisutvecklingen (enbart småhus, ej bostadsrätter) i nominella priser (ej justerade för inflation). I figuren nedan visas utvecklingen för Sverige, Euro-länderna och OECD.  

Figuren visar att priserna ökat mer i Sverige än i Euro-området och i OECD-länderna om man kollar på den senaste 20-årsperioden. I Sverige handlar det om en tredubbling av priserna jämfört 1996 eller ökning med 2,5 sedan bopristoppen i början av 90-talet.

Att mäta i nominella priser kanske inte är det mest lämpliga då de flesta priser ökar med tiden. Därför kan det vara lämpligt att justera för allmänna prisökningar. OECD justerar för prisökningar genom justera priserna med hjälp av BNP- privat konsumtion-deflatorn.

I figuren kan man se att bopriserna i Sverige mer än fördubblats mellan 1996 och 2008. Efter finanskrisåret 2008 har priserna också ökat, men i mindre utsträckning. Att de reala priserna i Sverige inte ökade innan 1996 beror sannolikt på hög inflation innan 90-talskrisen (samt en fastighetsbubbla). I OECD och Euro-området ökade också priserna, men under en längre tidsperiod. Till skillnad från Sverige har bopriserna i OECD/Euro-länderna minskat sedan 2008.

För att sammanfatta:

- De svenska bopriserna har ökat sedan 1996 (Både om man räknar i nominella priser och om man räknar i reala priser).

- Bopriserna i Sverige har ökat mer än i OECD och Euro-området (om man kollar på utvecklingen sedan 2006)

Om det är en bubbla, och i så fall hur stort boprisfallet kan tänkas bli, hur boprisfallet fördelar sig geografiskt är en annan fråga som är värt att studera, kanske i ett ytterligare blogginlägg.